『学习改变人生·做成功物业管理人！』 设备维修管理流程图 公司名称 设施设备维护部 流程名称 设备维修管理流程 任务概要 设备检查与维修 单位 设施设备维护部经理 机电主管 设施设备维护部 维修工 节点 A B C D 1 开始 2 审核 审核 制定设备维修计划 巡查设备 3 组织实施设备维修工 情况 4 异常 5 分析原因 6 是 制定维修方案 审批 损坏 7 安排维修 设备维修 8 审批 审核、验收 编写维修情况报告 9 存档 10 结束 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 设备维修管理工作标准 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 有关的资料 名称 点 程序 设施设备维护部根据设备养护标准制订设备维修 结合实际 制定 计划 设备 C2 《设备维修计划》报请机电主修审批后再报请设 维修 B2 施设备维护部经理审批 《设备维修 计划 A2 计划》 重点 制定设备维修计划 标准 符合设备保养管理制度 程序 设施设备维护部依据设施设备维护部经理审批通 依据部门 过后的《设备维修计划》，对公司内的设备做巡 的具体情 查工作，巡查设备的使用情况、是不是真的存在破损， 况 并做好记录 C3 维修工在巡查过程中，一经发现设备异常，应当 设备 D3 及时分析原因 《设备检查 检查 D4 计划》 如果确定是设备损坏，维修工应当及时汇报设施 D5 设备维护，制定维修方案 D6 重点 巡查设备使用情况，做好记录，发现异常，确认 损坏，汇报设施设备维护部指定维修方案进行维 修工作 标准 严格遵照内部设备管理条例 认真检查、行为规范 程序 机电主修制定设备维修方案后，报请设施设备维 根据实际 B6 护部经理审批 A6 审批通过后的方案由机电主修安排实施维修工作 故障 B7 《设备维修 维修工对设备进行具体的维修工作 设备 D7 情况报告》 维修工维修完毕后编写《设备维修情况报告》报 维修 D8 请机电主修验收、审核 B8 此次的维修资料设施设备维护部存档管理 A8 重点 C9 维修情况验收，并做好维修情况报告的编制工作 标准 严格遵照内部设备管理条例 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 设备维修管理操作流程说明 一、制定设备维修计划 1、设施设备维护部根据设备养护标准制订设备维修计划2、《设备维修计划》报请机电主修审批后再报请设施设备维护部经理审批 重点：（1）制订设备维修计划 标准：（2）符合设备保养管理制度 二、设备检查： 1、设施设备维护部依据工程管理部经理审批通过后的《设备维修计划》，对公司内的设备进 行巡查工作，巡查设备的使用情况、是否存在破损，并做好记录。2、维修工在巡查过程中，一旦发现设备异常，应当及时分析原因3、如果确定是设备损坏，维修工应当及时汇报工程管理部，制定维修方案 重点：（1）巡查设备使用情况，做好记录，发现异常，确认损坏，汇报设施设备维护部指定维修方案做维修工作。 标准：（1）严格遵照内部设备管理条例 （2）认真仔细检查、行为规范 三、故障设备维修： 1、机电主修制定设备维修方案后，报请设施设备维护部经理审批2、审批通过后的方案由机电主修安排实施维修工作3、维修工维修完毕后编写《设备维修情况报告》报请机电主修验收、审核4、此次的维修资料设施设备维护部存档管理 重点：（1）维修情况验收，并做好维修情况报告的编制工作。 标准：（1）严格遵照内部设备管理条例 电梯运行管理流程图 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 单位名称 设施设备维护部 流程名称 电梯运行管理流程 任务概要 电梯设备管理与日常工作管理 单位 设施设备维护部 电梯管理人员 电梯设备承包商 设施设备维护部 电梯管理人员 电梯设备承包商 节点 A B C 1 开始 2 电梯全段运行检查 3 轿厢、井道设施情况 4 发现故障 5 否 是 重大故障 维修 维修 6 定期清洁升降机 7 改动设备书面征询意见 审批 8 实施 9 搬运过重物品 10 可行性确定 11 配合 12 13 实施 专业意见 定期检查 检查记录 结束 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 电梯运行管理工作标准 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 名称 点 程序 电梯管理人员负责每天开梯以后进行一次电梯全 每个工作日 段运行状况检查 电梯管理人员检查时密切注意轿厢、井道等设 1 个工作日 施有无湿水情况 B2 如果没有设施出现故障，确定故障的严重程 B3 度，如果故障严重，维修的技术要求很高，则 B4 通知电梯设备承包商进行维修保养；如果不是 随时 电梯 B5 《升降机 严重的故障，则通知设施设备维护部，由设施 设备 B6 改动计划 设备维护部及时安排维修 管理 C5 申请》 如果设备一切正常则电梯管理人员应当定期清洁 1 个工作日 B6 升降机，保证其运行良好 B7 如果电梯管理人员计划对升降机进行任何改动， C7 应当书面征询电梯设备承包商的意见，电梯设 结合实际 B8 备承包商审批同意后，方可进行实施 重点 每日开梯的全段运行检查 向电梯设备承包商征询意见进行升降机的改动 标准 定时定点，严格检查 程序 当电梯需要搬运可能超载的沉重物品时，电梯管 理人员应当及时与电梯设备承包商取得联系 根据实际 B9 电梯设备承包商确定其可行性，并提供专业意见， 电梯 C9 在专业人员指导下，电梯管理人员实施搬运 日常 C10 《电梯系 电梯管理人员定期对整个电梯系统进行检查，检 按照计划安 工作 B10 查时应通知设施设备维护部配合，并且放置工作 排 统检查记 管理 A11 牌，以起到提示其他人员的作用 录》 B11 检查完成后，电梯管理人员应详细编写《电梯 1 个工作日 B12 系统检查记录》 重点 重物搬运要征询电梯设备承包商意见，在专业 人员指导下实施工作，以免发生意外 在设施设备维护部的配合下定期进行电梯系统检 查，并做好记录 标准 工作规范、持续 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 电梯设备管理流程说明 一、电梯设备管理 1、电梯管理人员负责每天开梯以后进行一次电梯全段运行状况检查2、电梯管理人员检查时密切注意轿厢、井道等设施有无湿水情况3、如果没有设施出现故障，确定故障的严重程度，如果故障严重，维修的技术要求很高， 则通知电梯设备承包商进行维修保养；如果不是严重的故障，则通知施设备维护部，由施设备维护部及时安排维修 4、如果设备一切正常则电梯管理人员应当定期清洁升降机，保证其运行良好5、如果电梯管理人员计划对升降机进行任何改动，应当书面征询电梯设备承包商的意见， 电梯设备承包商审批同意后，方可进行实施 重点：（1）每日开梯的全段运行检查 （2）向电梯设备承包商征询意见进行升降机的改动标准：（1）定时定点，严格检查电梯日常工作管理： 二、电梯日常工作管理 1、当电梯需要搬运可能超载的沉重物品时，电梯管理人员应当及时与电梯设备承包商取得 联系 2、电梯设备承包商确定其可行性，并提供专业意见，在专业人员指导下，电梯管理人员实 施搬运 3、电梯管理人员定期对整个电梯系统进行检查，检查时应通知施设备维护部配合，并且放 置工作牌，以起到提示其他人员的作用4、检查完成后，电梯管理人员应详细编写《电梯系统检查记录》 重点：（1）重物搬运要征询电梯设备承包商意见，在专业人员指导下实施工作，以免发生意外 （2）在施设备维护部的配合下定期进行电梯系统检查，并做好记录标准：（1）工作规范、持续 房屋维修管理流程图 单位名称 设施设备维护部 流程名称 房屋维修管理流程 任务概要 房屋维修管理 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 单位 机电主管 设施设备维护部 总经理 维修施工单位 财务管理部 节点 A B C D E 1 开始 否 2 是 审核 审核 制定修缮计划 3 是 勘察鉴定 4 否 是 制定修缮方案 审核 审核 5 是 否 否 6 招标 投标提交工程预决算 否 审批 审核材料 7 是 开标 8 签定合同 签定合同 9 监督施工 组织施工 10 组织施工 11 验收合格 否 12 是 13 结算工程款 建立房屋技术档案 14 结束 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 房屋维修管理工作标准 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 名称 点 程序 设施设备维护部根据房屋实际状况、更新周期制 订房屋修缮计划，尤其大、中修工程项目的计划， 根据实际 制定 C2 确保房屋的完好与正常使用 修缮 B2 《房屋修缮 修缮计划报请设施设备维护部经理审批，设施设 计划 A2 备维护部经理 权限内进行审批 计划》 设施设备维护部经理审批权限外的维修计划，在 提出意见后报请总经理进行审批 总经理审批后由设施设备维护部执行修缮计划 重点 制定房屋修缮计划 标准 ◇按照公司相关管理制度执行 程序 设施设备维护部部组织房屋勘察鉴定，掌握房屋 根据实际 完损情况 设施设备维护部根据勘查的结果拟订具体的修缮 C3 方案，并落实维修经费 制定 C4 修缮方案报请设施设备维护部经理审批，设施设 修缮 B4 备维护部经理在权限内进行审批 《房屋修缮 方案 A4 方案》 设施设备维护部经理审批权限外的维修方案提出 意见后报请总经理进行审批 总经理审批后由设施设备维护部按修缮方案执行 重点 指定修缮方案 标准 方案可行，控制费用 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 名称 点 程序 如设施设备维护部采用招标的形式进行采购，则 由设施设备维护部编制、发布招标文件 C5 《招标书》 维修施工单位参与投标，并提交工程预决算 D5 设施设备维护部审核投标单位的相关文件、资料。 根据实际 C6 经发标、开标、考察施工队后，签订施工合同 《投标书》 招标 B6 装修工程按照合同约定对房屋进行维修 维修 C7 《房屋维修 设施设备维护部对施工单位的施工情况进行监 随时 C8 督、检查 合同》 D8 重点 D9 招标 C9 维修监督、检查 标准 按照招标程序执行 设施设备维护部严格监督、检查施工情况，保证 施工质量 程序 如设施设备维护部自行进行房屋维修工作，则由 设施设备维护部经理安排组织、安排具体的维修 工作 设施设备维护部相关人员对房屋进行维修 根据实际 设施 C3 修缮方案报请设施设备维护部经理审批，设施设 设备 C4 备维护部经理在权限内进行审批 设施设备维 维护 B4 护部维修相 设施设备维护部经理审批权限外的维修方案提出 部维 A4 意见后报请总经理进行审批 关资料、文件 修 总经理审批后由设施设备维护部按修缮方案执行 重点 设施设备维护部维修 标准 保证维修质量 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 名称 点 程序 房屋维修工作结束后，由设施设备维护部经理组 3 个工作 织相关人员进行工程验收工作 日 工程 C11 《工程验收 如验收不合格，则需要进行返修，直至验收合格 验收 单》 重点 工程验收 标准 严格按照验收标准执行验收工作 程序 验收合格的项目，由设施设备维护部按合同约定 依合同约 办理工程款结算工作 定 结算 《结款申请》 设施设备维护部提出结款申请报请设施设备维护 工程 部经理和总经理审批后由财务管理部结算工程款 款 E12 重点 工程款结算 标准 按照合同约定执行 程序 建立 工程维修工作结束后，设施设备维护部及时建立 及时 维修 C13 维修档案 《房屋维修 档案 档案》 重点 建立房屋维修档案 标准 真实、准确 房屋维修管理操作流程说明 一、制订修缮计划 1、设施设备维护部根据房屋实际状况、更新周期制订房屋修缮计划，尤其大、中修工程项 目的计划，确保房屋的完好与正常使用 2、修缮计划报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理 权限内进行审批 3、设施设备维护部经理审批权限外的维修计划，在提出意见后报请总经理进行审批 4、总经理审批后由设施设备维护部执行修缮计划 重点：（1）制订房屋修缮计划 标准：（2）按照公司相关管理制度执行 二、制定修缮方案 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 1、设施设备维护部组织房屋勘察鉴定，掌握房屋完损情况2、设施设备维护部根据勘查的结果拟订具体的修缮方案，并落实维修经费3、修缮方案报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理在权限内进行审批4、设施设备维护部经理审批权限外的维修方案提出意见后报请总经理进行审批5、总经理审批后由设施设备维护部按修缮方案执行 重点：（1）指定修缮方案 标准：（2）方案可行，控制费用 （一）、招标维修： 1、如设施设备维护部采用招标的形式进行采购，则由设施设备维护部编制、发布招标文件 2、维修施工单位参与投标，并提交工程预决算 3、设施设备维护部审核投标单位的相关文件、资料。经发标、开标、考察施工队后，签订 施工合同 4、装修工程按照合同约定对房屋进行维修5、设施设备维护部对施工单位的施工情况进行监督、检查 重点：（1）招标 （2）维修监督、检查 标准：（1）按照招标程序执行 （2）设施设备维护部严格监督、检查施工情况，保证施工质量 （二）、设施设备维护部维修： 1、如设施设备维护部自行进行房屋维修工作，则由设施设备维护部经理安排组织、安排具 体的维修工作 2、设施设备维护部相关人员对房屋进行维修 重点：（1）设施设备维护部维修 标准：（2）保证维修质量 （三）、工程验收： 1、房屋维修工作结束后，由设施设备维护部经理组织相关人员进行工程验收工作 2、如验收不合格，则需要进行返修，直至验收合格 重点：（1）工程验收 标准：（2）严格按照验收标准执行验收工作 （四）、结算工程款： 1、验收合格的项目，由设施设备维护部按合同约定办理工程款结算工作 2、设施设备维护部提出结款申请报请设施设备维护部经理和总经理审批后由财务管理部结 算工程款 重点：（1）工程款结算 标准：（1）按照标准合同约定执行 （五）、建立维修档案： 1、工程维修工作结束后，设施设备维护部及时建立维修档案重点：建立房屋维修档案 标准：（1）真实、准确 电梯故障应急处理流程 单位名称 设施设备维护部 流程名称 电梯故障应急处理流程 任务概要 电梯故障应急处理 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 单位 公司领导 机电主管 设施设备维护部 电梯公司维护人员 节点 A B C D 1 接报故障 2 人员被困 联系并安抚被困人员 3 立即到现场指挥 人员伤亡 查看轿箱位置 轿 箱 4 距 安抚受伤人员 报 120 支援 进入机房切断电源 离 厅 5 门 5.0 通知警方 盘车平层 米 6 保护现场 用专用钥匙开启厅门 7 协助被困人员离开 8 重新关好厅门 9 设备故障 检查并记录事故经过 10 通知电梯公司维护 了解情况 11 配合维修人员工作 派人维修 12 审核 记录维修过程 填写维修记录 13 审核 总结经验及资料存档 14 结束 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 电梯故障应急处理工作标准 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 名称 点 ÷ 程序 监控中心接到人员被困信息，了解基本地点楼层 及时 情况 B1 监控中心立即通知设施设备维护人员到现场 及时 B2 设施设备维护部人员到现场后先联系被困人员， 及时 解救 C2 安抚其情绪，了解基本情况 《电梯应急 被困 C3 处理预案》 设施设备维护部人员根据指层灯、PC 显示、选层 及时 人员 C4 器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置 C5 轿厢停于距离厅门 0.5 米以外位置的救援方法 C6 1） 进入机房切断电梯电源。 及时 C7 C8 2） 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋 C9 柄。 C10 3） 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释 放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向 移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时 应一撬一放使轿箱逐步移动，直至最接近厅门 （0.5 米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘 车手轮 轿厢停于距厅门 0.5 米左右（高于或低于）位 及时 置时的救援。 1） 断开电梯电源。 2） 用专用厅门钥匙开启厅门。 3） 在轿顶用人力开启轿厢门。 4） 协助乘客离开轿厢门。 5） 重新关好厅门。 检查并记录事故经过，如有设备故障的应及时 通知电梯维护公司上门维护 重点 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 监控中心接到电梯困人信息后及时通知设施设备 维护部到现场 设施设备维护部人员到达现场后先联系被困人员 安抚其情绪 标准 规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯 安全 程序 监控中心接到人员被困信息，了解基本地点楼层 及时 情况 发现有人员伤亡情况及时通知公司领导、设施设 及时 备维护部必要时要通知警方和 120 急救中心支援 A3 出现人员伤亡通知秩序维护部人员到场，及时保 及时 出现 A4 护好现场 《电梯应急 人员 B1 处理预案》 公司领导及时到达现场进行指挥工作 及时 伤亡 B3 公司领导对受伤人员进行安抚 B4 设施设备维护部及时到达现场了解电梯和人员基 B5 本情况 B6 如有设备故障的及时通知电梯维护公司上面维护 C2 C8 重点 C9 出现人员伤亡通知秩序维护部人员到场，及时保 C10 护好现场 标准 规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯 安全 程序 监控中心接报电梯故障及时通知设施设备维护部 根据实际 B9 设施设备维护部到达现场详细检查电梯基本情况 C9 并记录故障经过 故障 C10 《电梯应急 通知电梯维护公司上门维护 设备 D10 处理预案》 电梯维护公司了解基本情况后派人上门维护，设 维修 C11 施设备维护部应积极配合电梯维护人员，并对维 D11 修情况加以记录 D12 电梯维修工维修完毕后编写《设备维修情况报告》 C12 报请设施设备维护部验收、审核 A12 此次的维修资料设施设备维护部存档管理 C13 重点 A13 维修情况验收，并做好维修情况报告的编制工作 C14 标准 严格遵照内部设备管理条例 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 电梯故障应急处理流程说明 电梯困人救援实施方案 一．目的 规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。 二．适用范围 适用于管理处所辖区域内电梯困人后的救援工作。 三．职责 1． 工程维修部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。 2． 电梯工负责电梯困人后的救援工作。 四．程序要点 1． 当发生电梯困人事故时，电梯工通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。 2． 根据指层灯、PC 显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。 3． 轿厢停于距厅门 0.5 米左右（高于或低于）位置时的救援。 1） 断开电梯电源。 2） 用专用厅门钥匙开启厅门。 3） 在轿顶用人力开启轿厢门。 4） 协助乘客离开轿厢门。 5） 重新关好厅门。 4． 轿厢停于距离厅门 0.5 米以外位置的救援方法。 1） 进入机房切断电梯电源。 2） 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。 3） 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿箱逐步移动，直至最接近厅门（0.5 米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。 4） 当轿厢停于距厅门 0.5 米远左右位置时，其救援方法按第 3 条款进行。 5． 遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 智能化设施管理流程图 单位名称 设施设备维护部 流程名称 智能化设施管理流程 任务概要 智能化设施管理 单位 设施设备维护部经理 机电主管 设施设备维护部 维修工 节点 A B C D 1 开始 2 审核 审核 制定智能化设施维护计划 巡查设施 3 组织智能化设施维护工作 情况 4 异常 5 分析原因 6 是 制定维护方案 审批 损坏 7 安排维护 设施维护 8 审批 审核、验收 编写维修情况报告 9 存档 10 结束 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 智能化设施管理与维修方案 监控系统维修管理制度 一、小区监控系统由工程部弱电工程师全面负责指导性使用、维护、检修、监 管，由服务中心维修组弱电技术人员负责实施维修、养护操作。 二、弱电工程师对监控系统具体操作人员、检修人员进行技术性的指导后，由 操作人员、检修人员按规程进行有效控制，并接受弱电工程师监管，每月由技术 人员书面上报设备运行情况、检修情况。 三、监控系统在日常运作中如有异常，由监控操作人员通知技术人员进行检修， 如遇重大问题不能及时处理的，由技术人员书面上报弱电工程师技术指导或统一 安排处理。 四、监控系统的日常运作情况由监控人员记录，维修情况由技术人员记录。 网络机房设备管理 一、非工作人员不得进入机房，因特殊情况需进入机房的，须经物业服务公司 领导同意，并办理登记手续。 二、严禁非专业人员对网络硬件、软件进行操作，专业人员对在线设备做操 作和维护时应谨慎，并记录操作时间及操作内容。 三、机房内须保持整洁卫生，严禁吸烟，吃食物。 四、机房工作人员应具有强烈的安全、消防保密意识。严格执行服务中心的各 项管理制度。 弱电设备保养计划 一、日常巡查： 对小区所有弱电设施进行巡查、异常情况处理，并记录于“设备维修单”。 二、周检： 每周由服务中心安排对弱电系统进行检查，清洁设备房。 三、月保： 每月由工程部弱电工程师安排，服务中心配合对整个系统进行保养，并将处理情况记录于“弱电设备月保养记录表”、“秩序维护监控电视月保记录表”。 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 四、年检： 由工程部安排统一进行对整个系统进行全面检查维保，并记录于“设施保养检查单”。 中控室管理工作程序 一、中控室实行每日 24 小时专人值班监控，严格执行交接班制度，填写好值 班记录。 二、非值班人员严禁操作。外来人员进入须主管工程师或工程部经理批准，由 值班人员陪同方能进入。 三、各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运行应始终处于良好的状态， 各类操作按钮手柄应在自动位置。 四、每班检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。 五、中央控制室出现报警信号，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾 报警，应迅速报告公司领导、秩序维护部、工程部及其它部门组织灭火，并及时向 消防部门报警。 六、中控室内的一切设备、设施、元器件，线路不得随意更改，如有损坏，要 查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。 七、消防器件应齐备良好，室内禁止吸烟。室内要保持干净卫生，设备无灰尘， 不堆入杂物。常备应急电筒及充电式应急照明设施。 智能化设施管理工作标准 任务 节 任务程序、重点及标准 时限 相关资料 名称 点 程序 设施设备维护部根据设备养护标准制订设备维修 根据实际 制定 计划 设备 C2 《设备维修计划》报请机电主修审批后再报请设 维修 B2 施设备维护部经理审批 《设备维修 计划 A2 计划》 重点 制定设备维修计划 标准 符合设备保养管理制度 『学习改变人生·做成功物业管理人！』 程序 设施设备维护部依据设施设备维护部经理审批通 依据部门 过后的《设备维修计划》，对公司内的设备做巡 的具体情 查工作，巡查设备的使用情况、是不是真的存在破损， 况 并做好记录 C3 维修工在巡查过程中，一经发现设备异常，应当 设备 D3 及时分析原因 《设备检查 检查 D4 计划》 如果确定是设备损坏，维修工应当及时汇报设施 D5 设备维护，
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